各設(shè)區(qū)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局（建委），無錫、南通市市政和園林局，徐州市城市管理局：
為貫徹落實《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于落實建設(shè)單位工程質(zhì)量首要責任的通知》（建質(zhì)規(guī)〔2020〕9號）（以下簡稱《通知》）要求，進一步完善我省工程質(zhì)量責任體系，提升建筑工程品質(zhì)，我廳制定了關(guān)于落實建設(shè)單位工程質(zhì)量首要責任的實施意見，經(jīng)2021年10月29日廳常務(wù)會議審議通過，自2021年12月10日起施行。
江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳
2021年11月8日
關(guān)于落實建設(shè)單位工程質(zhì)量首要責任的實施意見
為貫徹落實《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于落實建設(shè)單位工程質(zhì)量首要責任的通知》（建質(zhì)規(guī)〔2020〕9號）（以下簡稱《通知》）要求，進一步完善我省房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程質(zhì)量責任體系，提升建筑工程品質(zhì)，提高人民群眾滿意度，結(jié)合實際，提出如下實施意見。
一、加快夯實建設(shè)單位工程質(zhì)量首要責任
建設(shè)單位是工程質(zhì)量第一責任人，依法對工程質(zhì)量承擔全面責任。建設(shè)單位要嚴格落實項目法人責任制，全面履行管理職責，確保工程質(zhì)量符合法律法規(guī)、工程建設(shè)強制性標準、設(shè)計文件和合同約定，對因工程質(zhì)量造成的損失依法承擔賠償責任?？辈臁⒃O(shè)計、施工、監(jiān)理、檢測以及工程總承包、全過程工程咨詢單位等其他責任主體通過各自與建設(shè)單位的合同關(guān)系參與工程建設(shè)活動，按照法律規(guī)定與合同約定對工程質(zhì)量承擔相應(yīng)責任和義務(wù)。因其他責任主體的責任造成損失的，建設(shè)單位可按照法律規(guī)定和合同約定向有關(guān)責任人追償。
（一）嚴格執(zhí)行法定程序。建設(shè)單位必須嚴格執(zhí)行法定基本建設(shè)程序，堅持先勘察、后設(shè)計、再施工的原則。在開工前按照規(guī)定辦理施工圖設(shè)計文件審查、施工許可等手續(xù)。審查合格的施工圖設(shè)計文件后續(xù)出現(xiàn)變更，按照規(guī)定應(yīng)當進行審查的變更內(nèi)容需要重新送審。按照規(guī)定組織工程竣工驗收，辦理各類專項驗收及工程竣工驗收備案手續(xù)。
（二）嚴格依法發(fā)包。建設(shè)單位應(yīng)當嚴格執(zhí)行工程發(fā)包承包法規(guī)制度，依法開展招標活動。依法將工程發(fā)包給具備相應(yīng)資質(zhì)的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位，不得肢解發(fā)包、違規(guī)指定分包單位，不得直接發(fā)包預拌混凝土等專業(yè)分包工程，不得指定按照合同約定應(yīng)當由施工單位負責采購的建筑構(gòu)配件、建筑材料和設(shè)備或者指定生產(chǎn)廠、供應(yīng)商。依法與有關(guān)單位訂立書面合同，明確雙方權(quán)利和義務(wù)。按照規(guī)定向勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位提供與工程建設(shè)有關(guān)的原始資料，并保證其真實、準確、齊全。
（三）保證合理工期和造價。
嚴禁建設(shè)單位盲目壓縮勘察設(shè)計周期、任意壓低勘察設(shè)計費用。因建設(shè)單位原因造成勘察設(shè)計工作量增加的，應(yīng)當調(diào)增相應(yīng)勘察設(shè)計費用。
建設(shè)單位應(yīng)當科學合理確定施工工期，政府投資工程應(yīng)當按照工期定額合理確定工期。嚴禁盲目趕工期、搶進度，不得迫使工程其他參建單位簡化工序、降低質(zhì)量標準。因不可抗力以及重污染天氣、重大活動保障等原因停工的，應(yīng)當給予合理的工期補償。
建設(shè)單位應(yīng)當嚴格按照工程建設(shè)質(zhì)量要求、技術(shù)標準、工程造價管理規(guī)定和工程計價依據(jù)等，科學合理確定工程造價。合同中應(yīng)當明確約定因人工、建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備等價格變化及工期延誤等其他原因引起合同價格變化時的調(diào)整方法，不得采用無限風險、所有風險或類似語句規(guī)定計價中的風險內(nèi)容和范圍。落實優(yōu)質(zhì)優(yōu)價有關(guān)規(guī)定，在合同中約定工程創(chuàng)優(yōu)目標和計費辦法。
（四）保證建設(shè)資金到位和工程款支付。建設(shè)單位應(yīng)當有滿足施工所需的資金安排。應(yīng)當按照規(guī)定向施工單位提供工程款支付擔保。應(yīng)當按照合同約定按時將人工費用直接撥付到施工總承包單位農(nóng)民工工資專戶。積極推進施工過程結(jié)算，合同中應(yīng)當按照時間節(jié)點或者進度節(jié)點約定付款周期，付款比例不低于當期工程款的60%。對分部質(zhì)量驗收通過的工程量，原則上應(yīng)當同步計量、確認和支付工程價款。嚴格執(zhí)行發(fā)包人與承包人完成竣工結(jié)算核對并簽字確認的時間，工程竣工結(jié)算報告金額1億元以下的，不超過90天；金額1億元以上的，不超過180天；核對時間超出規(guī)定期限時，按照合同約定從超出之日起計付銀行同期貸款利息。不得以設(shè)計變更、工程洽商等理由變相拖延結(jié)算。政府投資工程應(yīng)當按照國家和省有關(guān)規(guī)定確保資金落實到位并按時支付，在招標文件中約定預付款的比例不得低于合同總額的10%，不得由施工單位墊資建設(shè)，不得以未完成審計作為延期工程結(jié)算的理由。
（五）全面履行工程建設(shè)全過程質(zhì)量管理職責。
建設(shè)單位應(yīng)當建立健全工程項目質(zhì)量管理體系，配備專職人員并明確其質(zhì)量管理職責，不具備條件的可以聘用專業(yè)機構(gòu)或人員。建設(shè)單位法定代表人應(yīng)當按照規(guī)定簽署授權(quán)書，明確項目負責人，項目負責人應(yīng)當按照規(guī)定簽署工程質(zhì)量終身責任承諾書。
建設(shè)單位應(yīng)當對自行采購的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備等質(zhì)量負責，且應(yīng)當符合設(shè)計文件和合同要求。不得明示或者暗示施工單位使用不合格的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備；不得明示或者暗示設(shè)計、施工等單位違反工程建設(shè)強制性標準，降低工程質(zhì)量；禁止以“設(shè)計優(yōu)化”等名義違反工程建設(shè)強制性標準擅自變更圖紙。
建設(shè)單位應(yīng)當督促勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位切實履行質(zhì)量責任，按照工程質(zhì)量管理標準化的要求貫徹落實工程質(zhì)量安全手冊制度、舉牌驗收制度、樣板示范制度和質(zhì)量責任追溯制度，嚴格按照合同約定加強對現(xiàn)場質(zhì)量管理人員到崗履職情況的檢查考核，及時組織處理建設(shè)過程中的質(zhì)量問題。
建設(shè)單位應(yīng)當嚴格質(zhì)量檢測管理，委托具有相應(yīng)資質(zhì)的檢測機構(gòu)進行檢測。應(yīng)當按照我省工程質(zhì)量檢測綜合報告制度規(guī)定開展檢測工作，編制檢測計劃，明確項目檢測負責人，與被委托方簽訂書面合同，在合同中明確檢測費用并按時足額支付。禁止變相要求施工單位承擔應(yīng)當由建設(shè)單位承擔的檢測費用，不得違規(guī)減少依法應(yīng)當由建設(shè)單位委托的檢測項目和數(shù)量。非建設(shè)單位委托的檢測機構(gòu)出具的檢測報告不得作為工程質(zhì)量驗收依據(jù)。不得明示或者暗示檢測機構(gòu)出具虛假檢測報告，篡改或者偽造檢測報告。
（六）嚴格竣工驗收。建設(shè)單位應(yīng)當在收到工程竣工報告后及時組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等有關(guān)單位進行竣工驗收，重大工程或者技術(shù)復雜工程可邀請有關(guān)專家參加。應(yīng)當在組織竣工驗收前將竣工驗收的時間、地點等通知負責監(jiān)督該工程的質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)，自覺接受其對竣工驗收的監(jiān)督?？⒐を炇者^程中嚴禁弄虛作假，嚴禁將不合格工程按照合格工程驗收。工程未經(jīng)驗收或驗收不合格不得交付使用。加強工程竣工驗收資料管理，建立各方主體項目負責人質(zhì)量終身責任信息檔案，工程竣工驗收合格后及時移交有關(guān)部門。落實竣工驗收合格后在工程明顯部位設(shè)置永久性標牌的要求，載明建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位名稱和項目負責人姓名。
二、切實加強住宅工程質(zhì)量管理
商品住房和保障性安居工程等住宅工程的建設(shè)單位應(yīng)當進一步加強設(shè)計變更、分戶驗收、信息公開、質(zhì)量保修等管理，切實保障住宅工程質(zhì)量。
（七）加強商品住房設(shè)計變更管理。已經(jīng)預售的商品住房施工圖審查合格后變更設(shè)計的，除按照規(guī)定重新送審外，還應(yīng)當符合商品房買賣合同關(guān)于設(shè)計變更的約定，并及時告知購房人。
（八）做好住宅工程的分戶驗收。住宅工程在竣工驗收前，應(yīng)當按照規(guī)定組織分戶驗收，未組織分戶驗收或者分戶驗收不合格，不得組織竣工驗收。在交付使用時，應(yīng)當將《住宅工程質(zhì)量分戶驗收合格證》提供購房人。
（九）做好質(zhì)量信息公開。住宅工程開工前，建設(shè)單位要公開工程規(guī)劃許可、施工許可、工程結(jié)構(gòu)形式、設(shè)計使用年限、主要建筑材料、參建單位及項目負責人等信息。在成品住宅開發(fā)建設(shè)過程中，鼓勵使用《江蘇省商品房（成品住房）買賣合同（預售）示范文本》（JSF-2020-0101），在合同中約定裝飾裝修主要材料和設(shè)備的品牌、產(chǎn)地、規(guī)格和數(shù)量等，并在施工現(xiàn)場、銷售現(xiàn)場進行封樣和展示。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預售商品住房時設(shè)置樣板房的，應(yīng)當說明實際交付的商品住房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品住房應(yīng)當與樣板房一致。鼓勵在樣板房內(nèi)布置工藝樣板區(qū)，樣板房和工藝樣板區(qū)保留至項目交付三個月后。交付使用前，應(yīng)當公開質(zhì)量承諾書、工程竣工驗收報告、質(zhì)量保修負責人及聯(lián)系方式等信息。鼓勵建設(shè)單位在滿足安全要求的前提下開展“住宅用戶開放日”活動，鼓勵邀請物業(yè)企業(yè)和購房人代表參與分戶驗收。鼓勵按套（戶）出具質(zhì)量合格證明文件。
（十）嚴格履行質(zhì)量保修責任。商品住房和保障性安居工程等住宅工程的建設(shè)單位應(yīng)當嚴格履行質(zhì)量保修責任，建立質(zhì)量回訪和質(zhì)量投訴處理機制。建設(shè)單位對房屋所有權(quán)人的質(zhì)量保修期限自交付之日起計算，及時組織處理保修范圍和保修期限內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量問題，并對造成的損失先行賠償。對于涉及房屋安全的質(zhì)量問題，建設(shè)單位應(yīng)當組織參建各方分析原因，明確維修方案，由設(shè)計單位出具設(shè)計文件、施工單位按照設(shè)計要求專項處理，維修完畢后，建設(shè)單位組織驗收。經(jīng)維修合格的部位可以重新約定保修期限。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在商品房買賣合同中明確企業(yè)發(fā)生注銷情形下由其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者具有承接能力的法人承接質(zhì)量保修責任。鼓勵建設(shè)單位按照我省推行住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險試點有關(guān)規(guī)定購買保險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未投保住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險的，申請竣工驗收備案時應(yīng)當提供質(zhì)量保修責任承接說明材料。
三、全面加強對建設(shè)單位履行工程質(zhì)量首要責任的監(jiān)督管理
各級住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當建立健全建設(shè)單位落實工程質(zhì)量首要責任的監(jiān)管機制，切實激發(fā)建設(shè)單位主動改進質(zhì)量的內(nèi)生動力，確保建設(shè)單位首要責任落到實處。
（十一）加大監(jiān)管力度。建立日常巡查和差別化監(jiān)管制度，對質(zhì)量責任落實不到位、有嚴重違法違規(guī)行為的建設(shè)單位以及壓縮工期超過定額工期30%以上、按質(zhì)論價費未按規(guī)定計取、工程進度款支付比例低于60%的建設(shè)項目，加大對相應(yīng)建設(shè)項目的檢查頻次和力度，發(fā)現(xiàn)存在質(zhì)量安全問題的，依法依規(guī)處理直至整改到位，對存在嚴重質(zhì)量安全問題的，堅決依法責令停工整改。督促建設(shè)單位嚴格整改檢查中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，整改報告經(jīng)建設(shè)單位項目負責人簽字確認并加蓋單位公章后報工程所在地住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門。工程質(zhì)量監(jiān)督中發(fā)現(xiàn)的涉及主體結(jié)構(gòu)安全、主要使用功能等的質(zhì)量問題及其整改情況，要及時向社會公布。鼓勵采取政府購買服務(wù)的方式，委托具備條件的社會力量進行工程質(zhì)量監(jiān)督抽查抽測，保障質(zhì)量監(jiān)督力度和水平。
（十二）強化信用管理。應(yīng)當加強對建設(shè)單位及其法定代表人、項目負責人工程質(zhì)量信用信息歸集，強化建設(shè)單位履行法定基本建設(shè)程序結(jié)果信息的公開，依法及時向社會公開相關(guān)行政許可、行政處罰情況、抽查檢查、質(zhì)量投訴處理等信息，記入企業(yè)和個人信用檔案。
（十三）強化責任追究。對建設(shè)單位違反相關(guān)法律法規(guī)的行為，要依法嚴肅查處，并追究其法定代表人和項目負責人的責任；涉嫌犯罪的，移送司法機關(guān)依法追究刑事責任。
（十四）加強住宅工程質(zhì)量監(jiān)管。政府投資保障性安居工程應(yīng)當完善建設(shè)管理模式，鼓勵推行工程總承包和全過程工程咨詢，應(yīng)當突出住宅宜居屬性，切實強化工程質(zhì)量管理，依法限制有嚴重違法違約記錄的建設(shè)單位參與建設(shè)。建立健全商品住房工程質(zhì)量與房屋預售聯(lián)動機制。因發(fā)生違法違規(guī)行為、質(zhì)量安全事故或者重大質(zhì)量安全問題被責令全面停工的住宅工程，應(yīng)當暫停其項目預售或者房屋交易合同網(wǎng)簽備案，待批準復工后方可恢復。要進一步完善住宅工程質(zhì)量投訴和糾紛協(xié)調(diào)處理機制，對不履行或者拖延履行保修責任的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，嚴肅依法依規(guī)查處，并積極探索建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程質(zhì)量狀況與土地競買的聯(lián)動機制。在試點基礎(chǔ)上，全面推進提升住宅工程滲漏問題綜合治理水平工作。
（十五）積極改革創(chuàng)新。各地要大膽探索、勇于創(chuàng)新，直面工作中的難點痛點，充分發(fā)揮市場機制、社會監(jiān)督、政府監(jiān)管對建設(shè)單位履行質(zhì)量首要責任的約束作用。要穩(wěn)步推進住宅工程質(zhì)量信息公示制度，出臺專門政策，壓實建設(shè)單位工程質(zhì)量首要責任；要加快推進住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險、按套（戶）出具住宅工程質(zhì)量合格證明文件等制度的改革試點，盡快形成可復制、可推廣的經(jīng)驗。
各級住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要進一步提高政治站位，充分認識落實建設(shè)單位工程質(zhì)量首要責任的重要性和必要性，建立健全領(lǐng)導體制和工作機制，統(tǒng)籌謀劃，真抓實干，做好宣貫解讀和培訓，確保《通知》和本實施意見各項措施切實落地見效。同時要充分利用各行業(yè)協(xié)會（學會）平臺，發(fā)揮媒體宣傳作用，積極營造有利于落實建設(shè)單位工程質(zhì)量首要責任的良好社會氛圍。
